סערה מתקרבת: כיצד קריסת הנדל"ן המסחרי בארה"ב מאיימת על הבורסה בתל אביב
במרחק אלפי קילומטרים מתל אביב, מתבשלת סערה כלכלית שעלולה לשלוח גלי הדף עוצמתיים שיגיעו עד למשקיעים בבורסת אחד העם. משבר הנדל"ן המסחרי בארצות הברית, שהחל כבעיה מקומית של משרדים ריקים, מתפתח למשבר חובות רחב היקף המאיים על יציבות בנקים אזוריים ומטלטל שווקים. עבור המשקיע הישראלי, התעלמות מהמתרחש מעבר לאוקיינוס עלולה להיות טעות יקרה.
מקור הסערה: השילוב הקטלני של ריבית גבוהה ועבודה מהבית
המשבר הנוכחי ניזון משלושה גורמים מרכזיים שחברו יחדיו ליצירת "סופה מושלמת":
1. מהפכת העבודה ההיברידית: מגפת הקורונה שינתה את פני עולם התעסוקה. המעבר המסיבי לעבודה מרחוק ואימוץ מודלים היברידיים הותירו בנייני משרדים שלמים בלב הערים הגדולות כמעט ריקים. שיעורי האכלוס צנחו, דמי השכירות ירדו, ושווי הנכסים החל לצלול. השינוי הדרמטי במודלי התעסוקה, כפי שמראות כל העת חדשות שוק העבודה, הותיר מיליוני מטרים רבועים של משרדים ריקים, והפך נכסים שהיו פעם 'בוננזה' לנטל כלכלי כבד.
2. עליית הריבית החדה: במאמץ להילחם באינפלציה, הבנק הפדרלי בארה"ב העלה את הריבית בקצב אגרסיבי. עבור יזמי נדל"ן שלקחו הלוואות ענק בריבית נמוכה לפני שנים, מדובר באסון. "קיר חובות" של טריליוני דולרים בתחום הנדל"ן המסחרי מגיע לפדיון בשנים הקרובות, והיזמים נדרשים למחזר אותו בריביות גבוהות פי כמה. כאשר הנכס עצמו מניב פחות ומחירו ירד, קבלת מימון חדש הופכת למשימה כמעט בלתי אפשרית.
3. משבר הבנקים האזוריים: חלק גדול מהמימון לנדל"ן מסחרי בארה"ב מגיע מבנקים קטנים ובינוניים. בנקים אלו חשופים כעת באופן מסוכן להלוואות שניתנו כנגד נכסים ששווים צונח. כל גל של חדלות פירעון עלול למחוק הון מהמאזנים שלהם, להוביל לקריסת בנקים (כפי שראינו עם SVB ואחרים), ולהצית משבר אשראי רחב יותר שיפגע בכלכלה כולה.
גשר החוב: כך המשבר חוצה את האוקיינוס לישראל
הקשר בין מגדלי המשרדים החצי-ריקים במנהטן לשוק ההון בתל אביב טמון בעיקר בשוק אגרות החוב הקונצרניות. בעשור האחרון, נהנו חברות נדל"ן ישראליות רבות שפועלות בארה"ב מגישה נוחה וזולה לשוק החוב המקומי. הן גייסו מיליארדי שקלים מהציבור הישראלי באמצעות הנפקת אג"ח בריביות אטרקטיביות, והשקיעו את הכספים ברכישת נכסים מסחריים בארה"ב.
כעת, המודל הזה עומד למבחן קיומי. אותן חברות מתמודדות עם שתי חזיתות בו-זמנית:
- ירידה בהכנסות ובשווי הנכסים: ההכנסות משכירות פוחתות, וערך הפורטפוליו שלהן נשחק.
- עלויות מימון מרקיעות שחקים: הן נדרשות למחזר את החוב הישראלי הישן בחוב חדש ויקר משמעותית, אם הן בכלל מצליחות להשיג אותו.
החשש הגובר בקרב המשקיעים הוא שיכולת החזר החוב של חברות אלו תיפגע קשות. התוצאה כבר נראית בשטח: תשואות האג"ח של רבות מהחברות הללו נסחרות ברמות של "אג"ח זבל", המשקפות סיכון גבוה לחדלות פירעון. כל כשל בפירעון חוב של חברה גדולה עלול לגרור גל מכירות היסטרי בשוק האג"ח הקונצרני כולו, ולפגוע בחיסכון הפנסיוני של אזרחים רבים בישראל.
ההשפעה על הבורסה בתל אביב: לא רק אג"ח
הסיכון המרכזי והמיידי הוא כאמור בשוק החוב, אך ההשלכות עלולות לזלוג גם לשוק המניות. מניותיהן של חברות הנדל"ן החשופות לארה"ב כבר ספגו ירידות חדות. מעבר לכך, משבר אמון רחב בשוק האג"ח עלול להשפיע לרעה על הסנטימנט הכללי בבורסה, ולהוביל לירידות שערים גם במדדים המובילים.
בנוסף, אם המשבר בארה"ב יתפתח למיתון כלכלי עמוק, הוא ישפיע על הכלכלה העולמית כולה, כולל על ישראל. חברות ישראליות, בעיקר מתחום ההייטק, המייצאות לשוק האמריקאי עלולות להיפגע, מה שיבוא לידי ביטוי בתוצאותיהן העסקיות ובמחירי המניות שלהן.
סיכום: האם להיכנס לפאניקה?
המשבר בנדל"ן המסחרי בארה"ב הוא אירוע כלכלי משמעותי עם השלכות גלובליות. הקשר לשוק ההון הישראלי הוא ישיר ומוחשי, בעיקר דרך חברות הנדל"ן הממונפות שגייסו חוב בתל אביב. אין צורך להיכנס לפאניקה, אך יש חובה להיות מודעים לסיכונים. על המשקיעים לעקוב מקרוב אחר התפתחות הריבית בארה"ב, מצבם של הבנקים האזוריים, ובעיקר אחר הדוחות הכספיים ויכולת שירות החוב של חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בזירה זו. ייתכן שהגלים מאמריקה רק החלו להגיע לחופינו.
