הסודות שיזמי הנדל"ן לא ממהרים לחשוף על חיסכון של מס שבח בעסקת קומבינציה

הסודות שיזמי נדל"ן לא רוצים שתדעו: כך תחסכו סכומי עתק במס שבח בעסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא אחת העסקאות הנפוצות והמורכבות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. על פניו, הרעיון פשוט: בעל קרקע "מוכר" חלק מזכויותיו ליזם, ובתמורה מקבל דירות בנויות בפרויקט העתידי. אלא שמאחורי הפשטות לכאורה, מסתתרת מורכבות מיסויית אדירה, ובראשה – מס השבח. יזמים מנוסים שוחים בעולם הזה בעיניים עצומות, וממקסמים את רווחיהם באמצעות תכנוני מס מתוחכמים. בעלי הקרקעות, לעומתם, עלולים למצוא את עצמם משלמים מאות אלפי ואף מיליוני שקלים מיותרים, רק מחוסר ידע. במאמר זה נחשוף כמה מהסודות המקצועיים שיזמים לא ממהרים לחלוק.

סוד מספר 1: דחיית תשלום המס – המפתח לתזרים מזומנים

אחת המלכודות הגדולות ביותר בעסקת קומבינציה היא מועד תשלום המס. על פי החוק היבש, אירוע המס (המכירה) מתרחש ביום חתימת ההסכם. משמעות הדבר היא שבעל הקרקע נדרש לשלם מס שבח מלא על "התמורה" שקיבל (שירותי הבנייה), וזאת שנים לפני שראה שקל אחד ממכירת הדירות שיקבל. מצב זה יוצר בעיית תזרים קשה ומאלץ בעלי קרקעות רבים לקחת הלוואות יקרות למימון המס.

הסוד: חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 19(4)) מאפשר במקרים מסוימים לדחות את תשלום מס השבח עד למועד מכירת הדירות שהתקבלו מהיזם. דחייה זו אינה אוטומטית ותלויה בניסוח משפטי מדויק של ההסכם ובעמידה בתנאים ספציפיים. יזמים תמיד דואגים שההסכם ינוסח באופן שיאפשר להם את מירב הגמישות, אך בעל הקרקע הוא זה שחייב לוודא שההסכם מגן גם עליו ומאפשר לו לנצל את הטבת הדחייה. דחיית המס שווה כסף רב – הן בעלויות מימון והן ביכולת לנהל את הכספים בצורה חכמה יותר.

סוד מספר 2: הגדרת "שווי המכירה" – המניפולציה ששווה מיליונים

מס השבח נגזר מ"שווי המכירה" של חלק הקרקע שנמכר ליזם. אך כיצד קובעים את השווי הזה, כאשר התמורה אינה כסף אלא שירותי בנייה? כאן טמון אחד הסודות הגדולים ביותר. רשות המיסים נוטה לראות בשווי המכירה את העלות הכוללת של היזם לבניית דירותיו של בעל הקרקע, בתוספת רכיבים נוספים כמו רווח יזמי, עלויות שיווק, מימון ועוד.

הסוד: יזם מנוסה ויועץ מס מומחה ידעו כיצד לבודד בהסכם את עלויות הבנייה ה"טהורות" משאר העלויות הנלוות. באמצעות הגדרה מדויקת וברורה של התמורה כשירותי בנייה בלבד, והפרדת רכיבים אחרים, ניתן להפחית באופן דרמטי את "שווי המכירה" המוצהר לרשויות המס, וכתוצאה מכך – להקטין משמעותית את חבות המס. ניהול נכון של מס שבח בעסקת קומבינציה מתחיל בניסוח החוזה, וכל מילה בו יכולה להיות שווה עשרות אלפי שקלים.

סוד מספר 3: ניצול פטורים והקלות אישיות – היתרון שלכם על היזם

בעוד שהיזם הוא חברה בע"מ, בעל הקרקע הוא לרוב אדם פרטי. למעמד זה יש יתרונות מיסויים אדירים שהיזם אינו זכאי להם, אך רבים מבעלי הקרקעות כלל לא מודעים להם או לא יודעים כיצד לממש אותם בעסקת קומבינציה.

הסוד: ניתן וצריך לנצל פטורים אישיים. למשל, אם על הקרקע עומדת דירת מגורים העונה לתנאי "דירה יחידה", ניתן לבקש פטור ממס שבח על החלק היחסי של הקרקע המשויך לדירה. בנוסף, עבור קרקע המוחזקת שנים רבות, ניתן לנצל את "החישוב הליניארי המוטב", המפחית דרמטית את שיעור המס על השבח שנצבר עד שנת 2014. תכנון נכון יכול לשלב בין הפטורים השונים, לפצל את המכירה בצורה אופטימלית בין בני זוג, ולמקסם את ההטבות שהחוק מעניק לאדם הפרטי – הטבות שיזם יכול רק לחלום עליהן.

סיכום: ידע הוא כוח (וחיסכון כספי)

עסקת קומבינציה היא צעד כלכלי משמעותי, כנראה הגדול ביותר בחייו של בעל הקרקע. הכניסה לעסקה כזו ללא ייעוץ מס וליווי משפטי המתמחה בנדל"ן היא טעות קריטית. הסודות שחשפנו הם רק קצה הקרחון של אפשרויות תכנון המס הקיימות. יזמים משקיעים הון ביועצים הטובים ביותר כדי למזער את חבויות המס שלהם. כבעלי הנכס, אל לכם להישאר מאחור. השקעה בייעוץ מקצועי מקדים תחזיר את עצמה עשרות מונים ותבטיח שהרווח מהעסקה יגיע לכיס שלכם, ולא לקופת המדינה.